2003年10月的一天，我看到位于陆家嘴(行情论坛)的一幢16层小高层住宅，第9层有一个单元要转让。那是一室一厅的小户型，约50个平方米，房主开出的价格是29万。我心算了一下，当场决定买下房子。2004年10月6日，在静安区南京西路CBD处，我看到一个酒店式公寓，中介开价94万，我又一次毅然买下。
三年来，房产泡沫之说甚嚣尘上，房价上涨，高价房房租却在下跌，很多稍有积蓄的白领都在观望中。我这样干脆地买下房子，很多人有疑问是理所当然。
把握全局作出决策
敢买房子，决不是一时冲动，而是出于对财经形势的全局把握而做出的理性行为。
上海作为长三角经济的火车头，经济基础坚实，连续11年GDP保持两位数增长，2003年全国的GDP增长速度是8.9%，而上海是11.8%，高出全国平均水平约2个百分点。中国的外商直接投资（FDI）连续三年增长，估计2004年达到600亿，比2003年增长11%以上。资本密度的提高使得资产进一步膨胀。与此同时，在资本项目对外开放的预期下，上海的金融中心地位无疑会带来更多的金融资本和高级金融人才，加强浦东陆家嘴金融集中地的能级。因此，更多的资本和更多优秀人士的注入，会强有力地拉动地区的房屋租赁。
我详细比较过目前市场上适合个人投资理财的投资品种，对各个投资品种的边际收益做过分析比较。比如，比较大陆A股、香港股票和上海房产投资三者之间的现金回报率：假设把A股市场所有股票看成一只股票，其价值为A股市值，将所有股票的现金红利之和作为这只股票的现金收益，就会得出这只股票的现金回报率约为 1%，低于银行定期存款；而同样方法求得的香港股市的现金收益率是3%左右；如果把上海房地产作为一只股票看待，在不计算资本利得的情况下，其收益率在 5%左右。
当然，对同一项投资，要对回报率，安全性和流动性三大指标具体权衡。如信托产品的收益虽然超过5%，但流动性不好，当然信托产品也有好的。投资重点考虑的是，首先是否安全，其次是否赚钱，用多长时间赚钱。比较来说，2003年100万元的房子一个月可以带来5万元的收入，如果把这100万元投资于信托产品，收获4万元；而100万元投资于股票，可能仅仅收到1万元。在相对优势比较上，房产仍然存在优势。
关注细节谨慎选择
经济中观局势综合分析之后，更重要的是把投资理财具体到一件具体的事上。上海金融界高级经理办公地点集中在CBD的金融大厦，我买的两处房子恰在金融大厦背后，只需步行10分钟。
我曾经在一家大型金融机构做过经理，了解金融类经理人的习性。一天平均工作10个小时，压力和效率是他们生活的主要内容，所以对他们来说，找一个离办公室很近的“宿舍”，远比在郊区有大单元更实用。
金融投资业务的高强度特点，使这个行业成为年轻人的天堂，他们的流动性比较高，这是他们选择租房的重要原因。另外，他们对房子的隐秘性、安全性要求很高，在多层和高层之间，他们偏好高层。
当然，从高层的自然属性上说，投资高层的另外一个原因是：在陆家嘴这样的地方，市容建设和动迁工程随时都可能发生。高层楼房的人口密度更高，拆迁时结构需要爆破，动迁成本更高。所以，相对于高层，低层更容易成为拆迁的对象。如果周围的低层都拆了，换成绿地等公用设施了；高层的保留，恰恰由于其环境的改善，而增加了价值。
在看楼的时候，我特意乘坐了电梯，发现电梯是两年前刚换的；并且，在电梯的铭牌上，还认真地记录着上次维护的时间，下次检修的时间。这很重要，一旦把自己房屋出租的对象定为高级经理人，如果有其他条件都一模一样的两栋楼，自然要选择电梯运行正常且性能良好的那个，这是“顾客”的需要。
信托产品的投资回报率是5%，上海市房租平均都是房屋价值的5%左右。占据这样的地理优势，我把自己拟投资目标的房产的租金回报率设定为6%，凡是低于6%的回报率的不予考虑（这不是绝对的）。因此，在投资房产时，对目前租金行情和未来租金走势要非常清楚。预计租金为2,000元/月，一年以10个月计算，则是2万，则预计房价是：20,000／6%，即33.33万，即使把2万元的装修费用算进去，30万买房子也是很合算的。
如果付不了现金，还可以向银行贷款买房再出租。银行贷款的年利率是5.04%，房子出租的年利率是6%。这样，又可从银行套取0.96%的套利空间。可以说，借银行的钱赚钱，本身就是一个很赚钱的买卖。
用银行的钱去赚钱
拿银行的钱去赚钱，从投资理财的角度去看；如果你的资产回报率高于你的融资成本的话，你就尽可能地去银行借钱，利用杠杆挣钱。
在目前利率的水平下，房产是相对较好的投资产品，但风险也不小。上海房产在过去的三年里，年收益率没有低于15%的。房地产的收益率主要由资产回报率和租金回报率组成。上海房租的年回报率一般在5%。两者之和是20%，也就是说，上海房地产资产年收益率在20%。但目前从银行贷款的融资成本是6%以下，因为按揭利率是6%以下，因此通过运用银行贷款与市场利率之间的套利，赚取利差可达15%。
银行的钱有助于你的自有资金发挥四两拔千斤的效果，大大提升你的自有资金回报率，获得远超越市场平均收益率的回报。
还是以房产为例，在过去的三年里，上海房价平均每年上涨15%，也就是说三年前，70万元买的房子，现在可能价值上涨到105万元。如果三年后以105万元抛出手上的房产，所获得的毛利是35万元左右，扣除税收及费用，获利30万元。此外，三年来的房租回报率按5%算，约在10万元左右。加在一起，三年来，你的房产收益约在40万元。
如果当初你是全部自己付清房款70万元，三年的房产收益约在40万元。也就是说，你三年后回报率约是60%，年回报率是20%。
如果你当初是从银行获得70%的按揭贷款，你自付资金只是21万元，加上税费等也就在23万元左右。这与你目前所获得的收益40万元相比，你的自有资金回报率接近200%！也就说，你用23万元钱，在三年内赚到了约40万元，你的年回报率在60%！——3倍于你全额付款的投资回报，或者理解为用70万可以买三套同样的房产，利润可以做到3倍。
在目前中国的金融条件下，银行对个人和中小企业(行情论坛)贷款是很严格的，也就是说个人和中小企业是很难从银行获得贷款的，比如说对中小企业，有质押资产是不够；至于个人信用贷款，也只有物业抵押是可以的，而且只能抵押50%。从整个社会的融资成本上来看，以物业的方式，从银行贷款融资成本是最低的。这从另外一个方面强调了物业的价值。因为目前的社会平均借款利率（15%左右）高于按揭贷款利率（6%左右）。只要能贷到款且资金能够得到使用，在很大程度上就获得了套利机会。也就是说，现在能从银行贷到款，你就已经是赢家了。
借银行的钱去挣钱是一种权利，不是任何人都能的，比如说没有一定的资金量，就没有这个权利。银行永远是嫌贫爱富的。用银行的钱去买房是一种权利，不是所有的人都有的。权利就是有价值的，这里的权利是市场实现价值的权利。
总之，能够从银行借钱去买房或者创业，是一种权利。获得这种权利，就有挣钱的可能。没有这种权利，你连这种可能都没有，或者说小了许多。
所以，借银行的钱去挣钱吧。
